Assurance de copropriétés – Démystifier les différences entre les parties privatives et les parties communes !

Vous venez d’acquérir un condo et vous ne savez pas trop comment vous assurer ? Sachez que l’assurance des copropriétés est divisée en deux (2) volets, soit :

  • L’assurance du copropriétaire
  • L’assurance du syndicat

L’assurance du copropriétaire (partie privative) doit couvrir :

  • Vos biens meubles;
  • Votre responsabilité civile;
  • Les améliorations locatives faites et payées par vous, ou vos prédécesseurs, depuis la création de la copropriété.

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Attardons nous un peu à définir les améliorations locatives. Il s’agit d’une modification par rapport à l’état d’origine d’une partie privative. Pour connaître l’état d’origine, il faut se référer à la publication de la déclaration de copropriété et au plan initial.

L’article 1070 du Code civil du Québec exige que le syndicat tienne à la disposition des copropriétaires les plans et devis de l’immeuble. Vous devriez donc avoir accès à cette information et ainsi déterminer les améliorations locatives ayant été apportées à votre unité, pour les assurer adéquatement via votre assurance de copropriétaire. Sachez également que les déclarations de copropriété exigent que le syndicat soit avisé de toute amélioration locative majeure et celle-ci doit être approuvée.

Pour votre information, ni la loi, ni le contrat d’assurance, ne définissent ce que constitue une amélioration. Toutefois, il demeure important de faire une distinction entre les améliorations, constituant un ajout, et un simple entretien.

L’assurance du syndicat (parties communes et l’ensemble du bâtiment, qu’on appelle communément la « coquille ») doit couvrir :

  • Les parties communes telles que les couloirs, les halls d’entrée, les ascenseurs ou encore la toiture;
  • La « coquille » de chaque partie privative, c’est-à-dire les murs, plafond, plancher, ainsi que les fenêtres;
  • Les biens appartenant au syndicat, tels que mobilier extérieur, tracteur à gazon;
  • La responsabilité civile du syndicat (obligatoire);
  • La responsabilité civile des administrateurs du syndicat.

L’assurance du syndicat couvre tous les dommages au bâtiment en tenant compte des plans et devis de l’entrepreneur qui a construit le bâtiment, tant pour les parties communes que les parties privatives.

Il faut savoir que le syndicat des copropriétaires est tenu légalement (Code civil du Québec) d’avoir une assurance contre les risques usuels et il doit également détenir une couverture d’assurance pour l’immeuble correspondant à 100% du coût de reconstruction de l’immeuble.

Pour bien comprendre l’implication de cette obligation, il sera intéressant de lire un article paru sur le site web de la CHAD qui relate une décision de la Cour du Québec pour un événement ayant eu lieu dans une copropriété incendiée en 2008, alors qu’il y avait insuffisance d’assurance.

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http://www.chad.ca/fr/membres/pratique-professionnelle/industrie-enjeux-et-specialites/copropriete/425/limportance-dassurer-une-copropriete-a-sa-pleine-valeur-a-neuf

Ce qu’il faut retenir donc, c’est qu’au lendemain d’un sinistre, les deux contrats dont il a été question précédemment pourraient se partager l’indemnisation. Il est important de choisir un produit d’assurance adapté à votre besoin de copropriétaire et également de vous informer sur l’assurance en place pour le syndicat. Nous vous conseillons fortement de vous impliquer dans votre syndicat puisqu’en bout de ligne, au lendemain d’une perte, il s’agit de votre patrimoine.

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